Door: mr. Elout Korevaar | Hoeberechts Advocaten

Naar goed gebruik vindt twee maal een beschrijving van de toestand van het gehuurde plaats. Eenmaal bij aanvang van de huurovereenkomst en eenmaal bij beëindiging.

Waar vakantiegangers minstens drie maal om een gehuurde auto lopen om iedere kras door de autoverhuurder op te laten schrijven, wordt diezelfde ijver zelden getoond bij (ver)huur van onroerende zaken. Ook daar loont een goede beschrijving........

......., zoals een recente uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch aantoont.

Bewijsnood
De beschrijving van de begintoestand dient om vast te leggen hoe het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst moet worden terug gegeven. De wet omschrijft de verplichting tot teruggave (in een goede staat) als een van de verplichtingen van de huurder. Het verdient daarom aanbeveling vast te leggen in welke staat het gehuurde ter beschikking is gesteld. Indien geen beschrijving van de aanvangstoestand is gemaakt wordt de huurder verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst is. De verhuurder mag tegen deze veronderstelling tegenbewijs leveren, maar verkeert vaak in bewijsnood.

Omdat de beschrijving de leidraad is voor de oplevering zal een beschrijving voldoende duidelijk moeten zijn. Het proces-verbaal van oplevering bestaat veelal uit een omschrijving van de gehuurde ruimten en een beschrijving van de daarin aanwezige gebreken of bijzonderheden. Het hof ’s-Hertogenbosch acht dit onvoldoende. 

Uit het arrest blijkt dat bij aanvang van de huur een beschrijving is gemaakt waarbij “van elke ruimte in de woning een aantal onderdelen opgesomd dat voor elke ruimte van toepassing is (plafond, muren, vloer, plinten, deuren, kozijnen) en voorts enkele specifieke voor de betreffende ruimte van belang zijnde onderdelen (bijvoorbeeld bij het toilet: fontein/kraan, toiletpot, toiletbril, reservoir, rolhouder). Achter elk onderdeel is een kolom opgenomen voor ‘goed’ of voor ‘redelijk’, waarbij alleen ‘goed’ is aangevinkt.”

Het begrip 'goed'
Vervolgens ontstaat een geschil tussen huurder en verhuurder over de betekenis van het begrip ‘goed’. Huurder interpreteert het begrip ‘goed’, zoals dit in het proces-verbaal bij aanvang van de huur is vastgelegd, als een verplichting om het gehuurde bij het einde op te leveren in dezelfde (slechte) staat als het toen verkeerde. Verhuurder meent dat dit begrip objectief moet worden uitgelegd en meent dat huurder te kort schiet in zijn verplichting tot oplevering in dezelfde staat als bij aanvang van de huur.

Oordeel van het hof
Het hof oordeelt dat “de toestand van de verschillende onderdelen van het gehuurde zodanig concreet en nauwkeurig” moet zijn beschreven “dat daaruit kan worden afgeleid in welke staat de huurder het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard.” Een algemene omschrijving als redelijk of goed, zoals tot voor kort gebruikelijk bij het NVM-model ‘proces-verbaal van oplevering’, volstaat dus niet.

Anno 2015 wordt de begintoestand vaak vastgelegd met foto’s, wat met een smartphone niet veel inspanning vergt. Duidelijk is dat niet volstaan kan worden met een algemene omschrijving. Net als bij de huur van een auto, loont het maken van een goede beschrijving bij huur van onroerende zaken.

Over de auteur:
Mr. Elout Korevaar is in 2006 beëdigd als advocaat en sinds 2012 werkzaam bij Hoeberechts Advocaten. Hij is gespecialiseerd in huurrecht-, aansprakelijkheidsrecht- en bouwrecht, schrijft regelmatig blogs en geeft op het gebied van huurrecht en aansprakelijkheidsrecht cursussen voor de afdeling postacademisch onderwijs van de Universiteit Leiden.

Aansluitende kennistip:
Is samen werking met onder andere mr. Elout Korevaar organiseert Juridisch PAO Leiden verschillende postacademische cursussen op het gebied van huurrecht waarmee u uw kennis aanscherpt en uw PO NOvA punten behaalt. Bekijk hier het actuele cursusaanbod huurrecht